Patryk Zbroja

adwokat

Kancelarię adwokacką prowadzi w Szczecinie. Specjalizuje się w prawie cywilnym i gospodarczym, w tym związanym z prawem morskim.
[Więcej >>>]

eBook

Przejściowo pochmurno-deszczowo pogoda.

Dla niewtajemniczonych – zdjęcie przedstawia wjazd Mostem Brdowskim na szczecińską wyspę Gryfia.

Najazd na infrastrukturę spółki ST3 Offshore w upadłości.

Nieco bardziej w prawo (poza kadrem) można spojrzeć na bieżące obłożenie doków szczecińskiego oddziału MSR Gryfia.

Świnoujski, jak wiesz, został zamknięty w ubiegłym roku, a następnie wystawiony na sprzedaż.

Pani syndyk również sprzedaje w toku postępowania upadłościowego przedsiębiorstwo ST3 Offshore.

Jak wygląda aktualizacja obu przetargów?

GRYFIA

W styczniu 2021 r. upłynął termin zgłoszenia ofert na zakup prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych i sprzedaży prawa własności zabudowy nieruchomości, położonych w Świnoujściu przy ul. Ludzi Morza (czyli oddziału świnoujskiego MRS Gryfia).

Dla przypomnienia cena wywoławcza: 58.101.000 PLN (pięćdziesiąt osiem milionów sto jeden tysięcy złotych)

Dopiero w maju ukazał się ostatecznie oficjalny komunikat, że w toku postępowania została złożona tylko jedna oferta, przez spółkę Euro Terminal Real Estate.

Natomiast w dniu 14.05.2021r. MSR Gryfia oraz oferent zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży praw do przedmiotu postępowania za zaoferowaną cenę.

Dlaczego umowa jest przedwstępna?

Pisałem o tym nieco już publikacji “Zakup nieruchomości w porcie“.

W dużym skrócie – umowa musi mieć taki charakter z uwagi na możliwość skorzystania z prawa pierwokupu przez Zarząd Morskich Portów Szczecin i Świnoujście SA.

Podmiot uprawniony wykonuje to prawo, składając oświadczenie w formie aktu notarialnego w okresie do 6 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o zamiarze sprzedaży (zawartej warunkowej umowy sprzedaży) lub zamiarze przeniesienia użytkowania wieczystego.

Wykonanie prawa pierwokupu powoduje zawarcie umowy sprzedaży pomiędzy zbywcą (MSR GRYFIA) przedmiotu objętego prawem pierwokupu a uprawnionym z tytułu prawa pierwokupu (ZMPSiŚ).

Skutek ten następuje z dniem złożenia zawiadamiającemu oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Czyli w tej sprawie może być tak, że pomimo oferty złożonej przez spółkę Euro Terminal Real Estate, nabywcą (na tych samych warunkach, czyli w praktyce za tę samą cenę) może być ostatecznie Port.

Luźno licząc, zakładając niezwłoczne zawiadomienie o umowie przedwstępnej, Port ma czas do złożenia oświadczenia do połowy lub końca listopada 2021 r.

Pozostaje pytanie, czy z niego skorzysta…

 

ST3 OFFSHORE – w upadłości

Równolegle sąsiad zza miedzy objęty jest nadal postępowaniem upadłościowym.

Niestety, brakuje jeszcze zatwierdzenia listy wierzycieli w tej sprawie. Nie powstała jeszcze w konsekwencji Rada Wierzycieli.

A syndyk i sędzia-komisarz próbują – trzeba przyznać, że dość konsekwentnie i szybko jak na warunki szczecińskich upadłości – sprzedać całość przedsiębiorstwa.

Niestety, do tej pory żaden podmiot – pomimo sporego wstępnego zainteresowania oraz nieźle rysującą się strategią budowy polskich morskich farm wiatrowych  – formalnie się nie zgłosił.

Dla przypomnienia cena wywoławcza została określona na poziomie 234.680.000 zł netto.

Pierwszy termin zgłaszania ofert upłynął bezskutecznie w marcu 2021 r.

Podobnie następne (w kwietniu i w maju).

Aktualnie wyznaczony został, prawdopodobnie ostatni, termin przetargu (na dzień 2.07.2021 r. do godz. 14.00) z mocno obniżoną ceną wywoławczą do kwoty, uwaga: 164.276.000 zł netto.

Szczegóły przetargu można znaleźć na stronie upadłej spółki.

Pytanie, czy kolejne obniżenie ceny wystarczy.

Poziom ponad 160.000.000 zł daje gwarancje zaspokojenia zaległych roszczeń pracowniczych i szanse znacznego zaspokojenia większości wierzycieli.

Jeżeli przetarg ponownie okaże się bezskuteczny, to o zaspokojenie będzie już bardzo trudno…

Od razu pojawia się pytanie o zainteresowanie i aktywność spółek z udziałem Skarbu Państwa, które jeszcze w okresie restrukturyzacji ochoczo deklarowały pełne zaangażowanie w utrzymanie tego przedsiębiorstwa i zaspokojenie wierzycieli.

 

Nadal, życzę wszystkim i branży jak najszybszych decyzji.

Przedłużająca się niepewność co do losów obu nieruchomości nie jest korzystna ani dla gospodarki morskiej, ani regionu.

Tym bardziej, co jeszcze raz trzeba podkreślić, że najbliższe miesiące mogą być kluczowe dla rozwoju sektora polskich morskich farm wiatrowych i ewentualnego udziału w tym rynku zachodniopomorskich przedsiębiorców.

 

 

 

 

Pomimo pandemii, w naszej prawniczej branży spory ruch.

Na szczęście kwietniowe słońce, choć jeszcze nie codziennie, ale coraz skuteczniej przypomina o zbliżającym się sezonie żeglarskim 🙂

Znalazłem ostatnio, choć zmotywowany przez Marinę Nowy Sztynort oraz Polskie Jachty” – Polską Izbę Przemysłu Jachtowego i Sportów Wodnych wreszcie trochę czasu, żeby bardziej uważnie przeanalizować aktualną treść ograniczającego nas od 19.03.2021 r. Rozporządzenia.

Jego treść zasadniczą znajdziesz w tym miejscu.

Kolejne tygodnie i przedłużenia tzw. lockdown’u, to jedynie kosmetyczne zmiany, mające na celu na ogół dodanie nowej daty.

Po pytaniach szeregu znajomych żeglarzy i organizatorów jachtingu, przejrzałem najpierw dość pobieżnie Rozporządzenie.

I na pierwszy rzut oka wszystko wydawało się dla jachtingu w miarę bezpieczne.

Doszedłem wstępnie do takich wniosków:

Działalność portów i przystani jachtowych

Ogólnie na początku nie zauważyłem zakazu prowadzenia działalności (jak było to w Rozporządzeniach rok temu, gdzie całe PKD 93.0 było wyłączone pod pewnymi warunkami).

Z aktualnego Rozporządzenia (§ 9 ust. 16) można interpretować zakaz prowadzenia przez przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 93.0) polegającej na organizacji współzawodnictwa sportowego, zajęć sportowych i wydarzenia sportowego lub działalności obiektów sportowych (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 93.11.Z).

Port jachtowy, marina lub przystań nie jest obiektem sportowym w rozumieniu 93.11.Z (ich prowadzenie to bardziej PKD 93.29.Z, 93.2, , 93.12.Z,).

Czyli wydawało się, że ta działalność jest możliwa. Ba nawet w zakresie organizacji spotkań na przystani (ale do 5 osób).

Niestety, pomyliłem się 🙁

O czym kilka akapitów niżej…

Zauważalny jest natomiast od razu problem z gastronomią (możliwość realizacji jedynie usług polegających na przygotowywaniu i podawaniu żywności na wynos lub jej przygotowywaniu i dostarczaniu) i hotelarstwem (tutaj jest jednak szereg zawodowych wyjątków, w tym możliwość noclegu dla zawodników, trenerów i członków szkoleniowego – w czasie zgrupowań lub współzawodnictwa sportowego; taki zapis daje furtkę dla organizacji zgrupowań (choć maks do 5 osób) dla tych, który uprawiają żeglarstwo, ale nie są zawodowcami lub olimpijczykami;

Ciekawostka – jest również wyjątek dla zakazu prowadzenia usług hotelarskich wobec m.in. prawników, tj. np. dla pełnomocników procesowych, obrońców i pełnomocników stron, w dniu posiedzenia sądu lub przeglądania akt sprawy oraz w dniu poprzedzającym.

Szkolenia i egzaminy żeglarskie

W tym przypadku mamy ogólny zakaz organizowania i udziału w zgromadzeniach, imprezach, spotkaniach i zebraniach niezależnie od ich rodzaju, z wyłączeniem:

1) spotkań lub zebrań służbowych i zawodowych;

2) imprez i spotkań do 5 osób, które odbywają się w lokalu lub budynku wskazanym jako adres miejsca zamieszkania lub pobytu osoby, która organizuje imprezę lub spotkanie; do limitu osób nie wlicza się osoby organizującej imprezę lub spotkanie oraz osób wspólnie z nią zamieszkujących lub gospodarujących;

3) zgrupowań, spotkań lub zebrań związanych z realizacją zadań mających na celu zwalczanie lub zapobieganie rozprzestrzenianiu się chorób zakaźnych zwierząt, w tym zwierząt wolno żyjących (dzikich).

Po raz kolejny (podobnie jak w ub. roku) pojawia się wątpliwość, czy ten limit 5 osób dotyczy jedynie lokali i budynków.

Nie ma bowiem żadnej regulacji dot. ograniczenia spotkań na świeżym powietrzu, w tym na pokładzie jachtu.

O ile przy szkoleniach służbowych i zawodowych nie ma wątpliwości, że mogą być wieloosobowe (zarówno w budynku, jak i na zewnątrz, w tym na pokładzie), to w przypadku tych rekreacyjnych nie za bardzo wiadomo.

Myślę, że racjonalnie jest przyjęcie tego limitu 5 osób i wtedy szkolenie jest możliwe (tym bardziej na zewnątrz i na jachcie).

Na upartego można też robić szkolenie na dwóch osobnych jachtach po 5 osób, a instruktor w maseczce na pomoście – też jest to do obrony 😉

Co do egzaminów żeglarskich, nie widzę tutaj stanowczego zakazu. Na pewno można interpretować limit 5 osób na jednym egzaminie (łącznie z egzaminującymi), ale wyjątki wskazane w Rozporządzeniu limit ten znoszą.

W praktyce i tak, z uwagi na decyzje na poziomie ministerstwa dot. zawieszania egzaminów do odwołania, temat ten nie będzie miał szczególnie praktycznego znaczenia.

Kolejna ciekawostka do ww. limitów nie wlicza się osób zaszczepionych (choć nie wiadomo, czy jedną, czy dwoma dawkami).

 

Ograniczenia w prowadzeniu przystani jachtowych i usługach czarterowych

Niestety, coś mnie tknęło i po ponownej, szczegółowej analizie Rozporządzenia musiałem te swoje wstępne wnioski zweryfikować.

Na własne usprawiedliwienie mogę tylko dodać, że podobnie jak w ub. roku technika legislacyjna Rozporządzenia jest nadal fatalna i pozostawia szereg wątpliwości.

Okazuje się, że w § 9 mamy jeszcze dodatkowe, niewidoczne na pierwszy rzut oka, niebezpieczne dla żeglarstwa zapisy:

20. Do dnia 18 kwietnia 2021 r. ustanawia się zakaz prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności polegającej na prowadzeniu wesołych miasteczek i parków rozrywki (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 93.21.Z), pokojów zagadek, domów strachu, miejsc do tańczenia i w zakresie innych form rozrywki lub rekreacji organizowanych w pomieszczeniach lub w innych miejscach o zamkniętej przestrzeni (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 93.29.A) oraz pozostałej działalności rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 93.29.B).

21. Przepis ust. 20 stosuje się odpowiednio do podmiotów prowadzących działalność określoną w tym przepisie, które we wpisie w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, Krajowym Rejestrze Sądowym lub krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej, jako oznaczenie przedmiotu wykonywanej działalności gospodarczej mają wskazany kod Polskiej Klasyfikacji Działalności 93.29.Z, 93.29.B lub 77.21.Z.

Dla przypomnienia:

PKD – 93.29.B

Podklasa ta obejmuje pozostałą działalność rozrywkową i rekreacyjną, gdzie indziej niesklasyfikowaną (z wyłączeniem działalności wesołych miasteczek i parków rozrywki), taką jak: – eksploatacja automatów do gier zręcznościowych, nawet na monety, – działalność parków rekreacyjnych (bez zakwaterowania), – transport rekreacyjny, np. działalność przystani jachtowych, – obsługa stoków narciarskich, – wypożyczanie sprzętu rekreacyjnego stanowiącego integralną część obiektu rekreacyjnego. 

PKD 77.21.Z

Podklasa ta obejmuje wypożyczanie i dzierżawę sprzętu rekreacyjnego i sportowego: – łodzi wycieczkowych, kajaków, żaglówek, – rowerów, – leżaków oraz parasoli, – nart, – pozostałego sprzętu sportowego.

UWAGA!!!

Czyli formalnie zapisy takie (podobnie jak w ub. roku, choć jeszcze bardziej w ukryty sposób) wyłączają możliwość działalności wszelkich przystani jachtowych oraz dodatkowo firm czarterowych.

To duże ryzyko, z którego większość amatorów jachtingu – tak patrząc po wpisach w mediach społecznościowych – nie zdaje sobie chyba nadal sprawy.

Założenia ograniczeń w uprawianiu jachtingu od 15 kwietnia 2021 r.

Wczoraj na kolejnej konferencji prasowej wydawało się, że będzie jednak lepiej.

Minister Zdrowia przedstawił ładną grafikę:

No i pojawił się promyk nadziei, że jachting jest na otwartym powietrzu, jest bezpieczny i musi ruszyć.

Przed chwilą (15.04.2021 r. g. 17:00) sprawdziłem ponownie Dziennik Ustaw (wcześniej, tym razem niezwłocznie opublikowano tam już dzisiejszy wyrok TK ws. RPO A. Bodnara).

I mamy to!!!

Czy aby na pewno?

Nowe Rozporządzenie znajdziesz TUTAJ >>>

Przeczytałem je za 2 razy, bo przecież nie jest długie.

Jest zmiana dat obowiązywania obostrzeń (do 25.04.2021 r. i niekiedy do 3.05.2021 r. – biedni hotelarze).

Jest wejście w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia, czyli od 16.04.2021 r. (a nie od 19.04.2021 r., jak głosi grafika i wczoraj p. minister).

No i mamy zmianę!

Ale zaraz tylko § 9 ust. 16, a co z § 9 ust. 20 i 21 Rozporządzenia?!!!

Przyjrzyjmy się zatem tym zmianom:

  • w ust. 16: – we wprowadzeniu do wyliczenia skreśla się wyrazy „lub działalności obiektów sportowych (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 93.11.Z)”, – w pkt 1 po wyrazie „głuchych” dodaje się przecinek i wyrazy „lub dzieci i młodzieży uczestniczącej we współzawodnictwie sportowym prowadzonym przez odpowiedni polski związek sportowy”, 
  • po ust. 16 dodaje się ust. 16a w brzmieniu: „16a. Do dnia 25 kwietnia 2021 r. prowadzenie przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności obiektów sportowych (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 93.11.Z) jest dopuszczalne po spełnieniu następujących warunków:

1) działalność dotyczy obiektów sportowych na otwartym powietrzu, przy czym w miejscu, w którym jest prowadzona działalność, może przebywać nie więcej niż 25 osób, albo

2) działalność dotyczy obiektów sportowych na potrzeby sportu zawodowego w rozumieniu art. 2 pkt 143 rozporządzenia Komisji (UE) nr 651/2014 z dnia 17 czerwca 2014 r. uznającego niektóre rodzaje pomocy za zgodne z rynkiem wewnętrznym w zastosowaniu art. 107 i 108 Traktatu lub osób, o których mowa w ust. 16 pkt 1, i jest prowadzona bez udziału publiczności.

Czyli można interpretować to tak, że regaty dla dzieci i młodzieży organizowane przez (lub patronatem) PZŻ mogą się na pewno odbywać.

Czy treningi również?

Pewny nie jestem, bo współzawodnictwo to raczej coś więcej niż sam trening, ale myślę, że można to interpretować rozszerzająco.

Drugi zapis mówi o obiektach sportowych.

Znów wątpliwość, czy klub żeglarski prowadzi działalność obiektów sportowych w tym rozumieniu.

Przy przychylnej wykładni można spróbować tak to rozumieć, a więc do 25 osób można trening również organizować (chyba nie tylko dla dzieci i młodzieży, skoro § 9 ust. 16a dotyczy już wyraźnie innych podmiotów).

Ale zaraz, czy tylko ja mam wrażenie, że omawiane Rozporządzenie w ogóle nie dotyczy przystani jachtowych?

Skoro mamy być konsekwentni, to powinniśmy uznać, że port jachtowy, marina lub przystań nie jest przecież obiektem sportowym w rozumieniu 93.11.Z (ich prowadzenie tak jak pisałem wcześniej to bardziej PKD 93.29.Z, obecnie 93.29.B, 93.12.Z).

Ok. Ale spróbujmy pójść w kierunku wykładni celowościowej i wskazanego przez p. ministra ducha Rozporządzenia, które ma umożliwiać korzystanie ze świeżego powietrza.

Wtedy, naginając, możemy próbować uznawać, że skoro prowadzimy zajęcia dla 25 osób na terenie przystani jachtowej, to nie wykraczamy poza przepisy prawa (choćby wątpliwego konstytucyjnie). Czyli chyba szkolenie na wodzie również.

I tak moglibyśmy zakończyć.

Gdyby nie jeden mały szczegół. Oba ograniczenia wynikające z § 9 ust. 20 i 21 pozostały w mocy…

Czyli tak jakby autor Rozporządzenia (pewnie niestety tak właśnie jest), nie widział w ogóle specyfiki jachtingu, utrzymując równolegle zakaz prowadzenia przystani jachtowych i usług czarterowych.

I co Ty na to?

 

Ręce opadają

Jak dla mnie, w tej sprawie jest to istotna wewnętrzna sprzeczność tego Rozporządzenia, której autorzy nie dostrzegli.

A skoro jest sprzeczność w Rozporządzeniu ograniczającym prawa i wolności obywatelskie, to uważam, że wynikające z tej sprzeczności zakazy nie mogą być skutecznie egzekwowane przez aparat państwowy.

Abstrahując już całkowicie od kwestii zgodności z tych zakazów z Konstytucją RP (powinny być one określane po pierwsze jedynie w drodze ustawy, a nie w drodze Rozporządzenia, a po drugie tylko przy wprowadzeniu określonego stanu nadzwyczajnego, w tym przypadku – stanu klęski żywiołowej), podstawową zasadą legislacyjną jest zapewnienie jasności i przejrzystości norm prawnych, które te zakazy przewidują.

W tym przypadku tak się po prostu nie dzieje.

Po raz kolejny opadają mi ręce…

Wiosna to nie tylko trzecia fala epidemii i niestety coraz większej niepewności w branży gospodarki morskiej.

To również okres przetargów 🙂

Całkiem niedawno (w styczniu 2021 r.) upływał termin na złożenie oferty na zakup nieruchomości po likwidowanym świnoujskim oddziale MSR Gryfia w Szczecinie.

Pisałem o tym już wcześniej TUTAJ >>>

Zakup nieruchomości w porcie

Wieść niesie, że została złożona skutecznie jedna oferta od prywatnego podmiotu, który wpłacił nie małe wadium. Tyle tylko, że pomimo upływu ponad 2 m-cy brakuje nadal oficjalnego komunikatu ze strony organizatora przetargu (czyli Zarządu MSR Gryfia).

Zgodnie z przyjętym przez MSR Gryfia regulaminem, oferent jest związany ofertą jedynie przez 90 dni, czyli mniej więcej do 15.04.2021 r.

Czy stocznia w ogóle dąży do zawarcia umowy?

Czy następnie będzie oczekiwać na realizację (albo jej brak) prawa pierwokupu ze strony Zarządu Morskich Portów Szczecin i Świnoujście SA.?

Tymczasem, od początku roku oddział świnoujski stoczni świeci pustkami i stoi w bezruchu, nie uzyskując przychodu i generując jedynie koszty.

Taka sytuacja musi mieć przecież niekorzystny wpływ na bieżący wynik finansowy.

Załoga została zwolniona – okresy wypowiedzenia większości pracowników upłynęły pod koniec lutego 2021 r.

Muszę też przypomnieć, że środki uzyskane ze sprzedaży tego majątku (cena wywoławcza 58,1 mln zł), zgodnie z zapowiedziami Zarządu miały być przeznaczone na inwestycje w infrastrukturę pod medialnie zapowiadany dok nr 8 (który ma stanąć w Szczecinie).

W tych okolicznościach, jakoś tak samoistnie nasuwa się pytanie:

Quo vadis, Gryfio?!

Z drugiej strony wyspy, na której leży szczeciński zakład MSR Gryfii, trwa kolejny akt postępowania upadłościowego spółki ST3 Offshore.

Ogłoszony pierwszy przetarg na sprzedaż całego przedsiębiorstwa z dniem składania ofert na dzień 10.03.2021 r.

Pisałem o tym TUTAJ >>>

Niestety, żaden podmiot – pomimo sporego wstępnego zainteresowania – formalnie się nie zgłosił.

Syndyk podjęła bardzo szybko decyzję o ogłoszeniu nowego przetargu (za zgodą sędziego-komisarza) obniżając cenę wywoławczą o 10 %, tj. do kwoty 221.000.000 zł.

Szczegóły przetargu można znaleźć  TUTAJ >>>.

Czy to będzie wystarczające postąpienie? Zobaczymy.

Termin składania ofert został wyznaczony do dnia 14.04.2021 r.

Czy zatem w połowie kwietnia dowiemy się, kto zostanie potencjalnymi nabywcami obu nieruchomości (MSR Gryfia – oddział Świnoujście oraz ST3 Offshore).

Osobiście życzę wszystkim i branży jak najszybszych decyzji.

Zastój jest w tym przypadku zdecydowanie niewskazany.

Zwłaszcza, że najbliższe miesiące mogą być kluczowe dla rozwoju sektora polskich morskich farm wiatrowych i ewentualnego udziału w tym rynku zachodniopomorskich przedsiębiorców.

Na temat tego przedsiębiorstwa wypowiadałem się już wielokrotnie, śledząc uważnie losy restrukturyzacji, przedstawianych dalekosiężnych planów z politycznym zabarwieniem w tle, aż w końcu – ogłoszonej w dniu 31.03.2020 r. – upadłości.

PRZETARG NA ZBYCIE PRZEDSIĘBIORSTWA ST3 OFFSHORE

Wczoraj pani syndyk ogłosiła przetarg na sprzedaż całego przedsiębiorstwa – po uprzednim jego oszacowaniu i zatwierdzeniu procedury przez sędziego komisarza.

Cena wywoławcza?

234.680.000 zł netto.

Czy to dużo, czy mało?

Trudno powiedzieć.

Do treści operatów rzeczoznawców zgłoszono dwa sprzeciwy, które nie zostały jednak przez sędziego komisarza uwzględnione.

Natomiast w branży “wieść gminna niesie”, że wartość jest jednak przeszacowana, bo nie uwzględnia zmiany technologii budowy fundamentów wież wiatrowych.

Z drugiej strony, co również widać na rynku, po wejściu w życie ustawy dot. budowy morskich farm wiatrowych, branża odetchnęła z ulgą i rozpoczął się wyraźniejszy ruch mający na celu optymalną organizację budowy i łańcucha dostaw. W konsekwencji zainteresowanie przedsiębiorstwem z lokalizowanym w Szczecinie (z uwzględnieniem wszystkich jego plusów i minusów) jest coraz większe.

Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest złożenie pisemnej oferty w terminie do dnia 10 marca 2021 r. do godziny 14.00 (wraz z wpłatą wadium, bagatela: 23.000.000 zł).

Praktyka upadłościowa jest taka, że w przypadku nieskutecznego przetargu można ogłosić kolejny, za cenę odpowiednio niższą.

Pozostaje pytanie, jaka rzeczywiście będzie cena rynkowa tego przedsiębiorstwa.

Zobaczymy…

 

LISTA WIERZYCIELI ST3 OFFSHORE

Wierzycieli można podzielić na 4 grupy:

  1. 400 kontrahentów na łączną kwotę wierzytelności około 55.000.000 zł;
  2. spółki Grupy Mars (współwłaściciela upadłej) – łączna wierzytelność nieco niższa, ale też w granicach 50.000.000 zł (kwestionowany jest jednak w tym przypadku tytuł prawny tych wierzytelności, którymi miały być pożyczki, unieważnione przez sędziego komisarza w grudniu 2019 r. – osobiście opowiadam się właśnie za takim rozstrzygnięciem, a to sprawia, że spółki Grupy Mars nie będą uprzywilejowanymi wierzycielami i staną w jednej linii z pozostałymi);
  3. częściowy zwrot dotacji (w kwocie ponad 40.000.000 zł) z uwagi na brak trwałości projektu unijnego (ostatecznie kwota ta jest niższa od prognozowanej, uwzględnia proporcjonalny czas trwania projektu);
  4. koszty postępowania upadłościowego i wierzytelności pracownicze – 15.000.000 zł.

Wartości te nie uwzględniają należności ubocznych (w tym odsetek) i oczywiście mają wstępny charakter.

Czekamy bowiem nadal na oficjalne zatwierdzenie listy wierzytelności.

Dopiero wtedy będzie znana łączna wartość roszczeń oraz kolejność ich spłacania.

Wydaje się jednak, sumując ww. kwoty do poziomu ok. 160.000.000 zł, że patrząc na cenę wywoławczą sprzedaży upadłego przedsiębiorstwa, nawet przy uwzględnieniu możliwego jej obniżenia, mimo wszystko pojawia się duża szansa na zaspokojenie większej części wierzytelności.

O odsetkach raczej można pomarzyć, ale na zwrotną płatność należności głównej w przypadku każdego wierzyciela jest duża szansa.

Wynika to przede wszystkim z faktu, że przedsiębiorstwo nie było obciążone w chwili powstania problemów finansowych kredytami bankowymi (w konsekwencji – nieruchomości nie są obciążone skutecznymi hipotekami), a przy tym ma jednak nadal spory majątek.

Warto jednak dodać, że możliwość zaspokojenia wierzycieli byłaby zdecydowanie większa, gdyby upadłość została ogłoszona od razu w 2017 r. po zgłoszeniu pierwszego wniosku przez ówczesny zarząd.

Decyzja właścicieli (Skarb Państwa) o kontynuacji prowadzenia działalności ST3 Offshore oraz wszczęcia postępowania restrukturyzacyjnego (z wycofaniem wniosku o ogłoszenie upadłości) była zdecydowanie zbyt ryzykowna (zwłaszcza przy brakach w portfelu zamówień), o czym świadczy choćby poziom dodatkowego dofinansowania udzielonego ze spółek Grupy Mars oraz ostateczna decyzja o ogłoszeniu upadłości.

A, jeszcze jedno.

Przy okazji, zauważyłem wczoraj w mediach (tych, które nie protestowały) niezbyt precyzyjną informację PAP o przetargu, wraz z akapitem o następującej treści:

W styczniu 2020 r. zarząd ST3 Offshore zadecydował o złożeniu do sądu wniosków o umorzenie postępowania restrukturyzacyjnego i ogłoszenie upadłości. Upadłość ogłoszono 31 marca 2020 r. Wcześniej, w lutym ubiegłego roku ówczesne Ministerstwo Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej przedstawiło koncepcję dalszego funkcjonowania ST3 Offshore. Pomysł opierał się na współpracy z Morską Stocznią Remontową Gryfia i Zakładem Recyklingu Statków Szczecin.

Najlepsze są dwa ostatnie zdania… buchnąłem śmiechem… 🙂

 

Zakup nieruchomości w porcie

Patryk Zbroja13 stycznia 2021Komentarze (0)

Analizowałem ostatnio ponownie zagadnienie ograniczeń związanych z zakupem nieruchomości położonej w porcie morskim.

I nie chodziło w celu o trwający przetarg na sprzedaż świnoujskich działek należących do MSR GRYFIA, której szczeciński teren widać z prawej strony zdjęcia 😉

Sprawa nie jest dla obrotu nieruchomościami taka oczywista i polski ustawodawca, uznając porty morskie jako szczególnie istotne dla gospodarki narodowej, wprowadza sporo elementów reglamentacyjnych, ograniczających możliwość ich zbywania lub obciążania.

ZGODA MINISTRA

Okazuje się, że w polskim prawie istnieje obowiązek udzielenia zgody przez ministra na:

  • przeniesienie własności, użytkowania wieczystego, udziału we własności albo użytkowaniu wieczystym albo oddanie w użytkowanie wieczyste całości albo części nieruchomości,
  • oddanie całości albo części nieruchomości w użytkowanie, dzierżawę lub najem albo zawarcie innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania pożytków z całości nieruchomości albo jej części przez okres powyżej 10 lat, także jeżeli strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, albo zawarcie takiej umowy na czas nieoznaczony, której termin wypowiedzenia wynosi powyżej 10 lat.

Obowiązek ten nie dotyczy wszystkich nieruchomości położonych w granicach portu morskiego (lub przystani morskiej), ale dotyczy to jedynie tych przypadków, gdy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem (np. Zarządu Portu Gdańsk lub Zarządu Morskich Portów Szczecin i Świnoujście).

Ministrem, który powinien wyrazić na to zgodę, jest minister właściwy do spraw gospodarki morskiej. Aktualnie, po likwidacji tego ministerstwa, będzie to minister infrastruktury.

Po 2019 roku, oprócz innych wymogów formalnych (które znajdziesz TUTAJ >>>) na nabywcy spoczywa również obowiązek dołączenia do wniosku o wyrażenie zgody na rozporządzanie nieruchomością, opinii właściwego Dyrektora Urzędu Morskiego oraz w pewnych przypadkach jeszcze jednej opinii Ministra Obrony Narodowej (w odniesieniu do nieruchomości graniczących z terenami zamkniętymi, ustalonymi przez Ministra Obrony Narodowej).

A w przypadku, gdy wnioskodawcą jest inny podmiot niż zarządzający portem i przystanią morską niezbędna jest jeszcze opinia właśnie tego podmiotu, tj. zarządzającego portem lub przystanią morską.

Uff… sporo tego.

KIEDY NIE TRZEBA ZGODY MINISTRA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI W PORCIE?

Nieco lepiej wygląda sytuacja podmiotów (np. osób prawnych, czy to prywatnych, czy to z dominującym udziałem Skarbu Państwa, bezpośrednim, czy pośrednim tak jak np. MSR Gryfia w Szczecinie), które są już właścicielami takich nieruchomości.

Do zbycia takich gruntów zgoda ministra nie będzie potrzebna. 

Zwróć jednak uwagę, że realizacja tego warunku jest natomiast konieczna w każdym przypadku, gdy taka spółka będzie użytkownikiem wieczystym (bo wtedy grunt stanowi własność albo Skarbu Państwa, albo jednostki samorządu terytorialnego) nieruchomości położonej w porcie morskim.

Ustawa nakłada jednak na właścicieli takich nieruchomości inne ograniczenie tzw. prawo pierwokupu (a ściślej – pierwokupu przy sprzedaży, a pierwszeństwa przy ustanowieniu lub zbyciu użytkowania wieczystego).

Co ciekawe, jeżeli zarząd portu nie skorzysta z prawa pierwokupu, to przechodzi ono zgodnie z ustawą na Skarb Państwa. Dopiero gdy ten ostatni zrzeknie się tego prawa, zostanie otwarta droga dla właścicieli, umożliwiająca zbycie nieruchomość na wolnym rynku.

 

PROCEDURA SKORZYSTANIA Z PRAWA PIERWOKUPU NIERUCHOMOŚCI W PORCIE

Procedura skorzystania z prawa pierwokupu nieruchomości położonej w granicach portu morskiego wygląda mniej więcej tak, że podmiot uprawniony wykonuje to prawo, składając oświadczenie w formie aktu notarialnego w okresie do 6 miesięcy.

Termin ten rozpoczyna bieg od dnia otrzymania przez uprawnionego zawiadomienia o zamiarze sprzedaży (zawartej warunkowej umowy sprzedaży) lub zamiarze przeniesienia użytkowania wieczystego.

Obowiązek zawiadomienia uprawnionego ciąży na sprzedawcy nieruchomości lub zbywcy użytkowania wieczystego.

Nie za bardzo jednak wiadomo, co należy zrobić w momencie, gdy w okresie 6 miesięcy podmiot zarządzający portem nie wykona prawa pierwokupu.

W takim przypadku, zainteresowany podmiot powinien powiadomić w kolejności drugiego uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, tj. Skarb Państwa.

Tak samo należy postąpić chyba w sytuacji, kiedy przed upływem terminu do wykonania prawa pierwokupu podmiot zarządzający portem skutecznie zrzeknie się prawa pierwokupu.

Wykonanie prawa pierwokupu powoduje zawarcie umowy sprzedaży pomiędzy zbywcą przedmiotu objętego prawem pierwokupu a uprawnionym z tytułu prawa pierwokupu.

Skutek ten następuje z dniem złożenia zawiadamiającemu oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Uwaga! Przepis dotyczący prawa pierwokupu ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej i nie może być modyfikowany przez strony, a jeżeli strona zapomni o jego stosowaniu, umowa sprzedaży będzie po prostu nieważna.

Tak więc, nawet prywatna spółka, która jest właścicielem nieruchomości w granicach portu morskiego, zawsze musi pamiętać o prawie zastrzeżonym dla podmiotu zarządzającego portem (np. ZMPSiŚ, tak jak w przypadku MSR Gryfia).

Na szczęście, w praktyce pamiętają o tym prawnicy pomagających przy konstruowaniu tych umów oraz notariusze, pilnując, żeby zawierane z ich udziałem umowy były skuteczne.

 

CO ZE SPRZEDAŻĄ DZIAŁEK MSR GRYFIA?

Wracając do przykładu MRS Gryfia w Szczecinie i sprzedaży działek świnoujskiego oddziału stoczni.

Przetarg powinien zakończyć się, zgodnie z aktualnym ogłoszeniem, w dniu 15.01.2021 r., kiedy to o godzinie 14.00 zostanie dokonane otwarcie ofert.

Według aktualnych informacji medialnych, abstrahując już od oceny skuteczności zapisów ograniczających konkurencję na sprzedawanych gruntach (prawie użytkowania wieczystego), do dzisiaj nie wpłynęła żadna oferta na nabycie tych nieruchomości.

Cena jest wysoka (58,1 mln zł), wadium również – 5,81 mln zł.

Czy jakikolwiek prywatny inwestor pokusiłby się o nabycie w tych warunkach?

Mam wątpliwości, ale zobaczymy…

W każdym razie, jeżeli okaże się, że przetarg zostanie rozstrzygnięty i nastąpi wybór oferenta, to umowa może zostać zawarta dopiero po wyrażeniu zgody przez ministra “właściwego do spraw gospodarki morskiej”. Przypomnieć trzeba, że grunty są przedmiotem użytkowania wieczystego (a jego właścicielem nie jest MSR GRYFIA, lecz Skarb Państwa), tak więc zgoda ministra będzie w tym przypadku niezbędna.

Następnie, po zwarciu umowy MSR Gryfia powinna zawiadomić o tym fakcie Zarząd Morskich Portów Szczecin i Świnoujściu SA, która ma 6-miesięczny termin na skorzystania z prawa pierwokupu.

Cała procedura może zatem trochę potrwać, no chyba że ofertę złożyłby bezpośrednio Zarząd Portu. Na co jednak się na razie raczej nie zanosi, zwłaszcza biorąc pod uwagę aktualny poziom realizowanych (przebudowa terminala promowego, pogłębienie toru 12,5 m, modernizacja niektórych nabrzeży) i planowanych (terminal kontenerowy) portowych inwestycji.

Pozostaje w takim razie – już na marginesie powyższych rozważań – pytanie o racjonalność postępowania MSR GRYFIA – na jakich rzeczywistych przesłankach oparty był pomysł sprzedaży tych świnoujskich gruntów i to z poprzedzającą go decyzją o likwidacji stoczni w tym miejscu? Skoro nikt nie pali się do zakupu tych nieruchomości na wskazanych warunkach.